Как написать претензию застройщику

В последние годы первичный рынок превалирует над вторичным, поэтому граждане все чаще занимаются поиском подходящего жилья среди новостроек. И действительно, новая квартира обладает некоторыми преимуществами, в частности, покупатель может не опасаться за юридическую чистоту сделки, ведь строящееся жилье имеет небогатую историю перехода прав собственности.

Тем не менее, здесь клиента могут поджидать другие сюрпризы, например, отложение сроков передачи объекта или несоответствие передаваемого жилья заявленным параметрам. Давайте разберемся, как в таких случаях нужно поступать.

Как разрешается конфликт с застройщиком?

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства жилое помещение в срок вытекает из содержания ДДУ в строительстве. Более того, соглашением устанавливается не только срок передачи, но и степень готовности жилого помещения, а также ответственность сторон за неисполнение взятых на себя обязательств. В этой связи нарушение любого пункта договора становится поводом для предъявления претензий к виновному лицу.

По действующим правилам строительная компания вправе перенести срок сдачи объекта, однако, обязана предварительно уведомить об этом вторую сторону соглашения не менее чем за 60 дней.

В свою очередь, покупатель может согласиться либо отказаться от подобного варианта развития событий, сохраняя при этом право подать претензию и взыскать неустойку с нерадивого продавца. Уведомление о переносе сроков в данном случае не обязывает долевого участника терпеливо ждать окончания строительства, не претендуя на компенсацию. Кроме того, при отказе застройщика выплатить неустойку в добровольном порядке покупатель может обратиться в суд.

В каких случаях можно подать претензию застройщику

Нарушение сроков передачи объекта – не единственное основание для предъявления требований к застройщику. Нередко их причиной выступает несоответствие действительных параметров жилого помещения заявленным застройщиком. Так, например, участник долевого строительства вправе подать претензию, если:

1. Присутствуют строительные дефекты, например, трещины, неправильно установленные окна, двери или промерзание. Большинство дефектов реально устранить до окончательной передачи объекта, если не подписывать приемопередаточный акт и указать недостатки в дефектовочной ведомости. Что касается скрытых дефектов, например, промерзания стен, то обнаружить такие недостатки при приемке получается не всегда. В таких обстоятельствах предъявить претензию можно, если застройщик дает гарантию на выполненные им работы.

2. Некачественно выполненный либо невыполненный ремонт. Здесь многое зависит от первоначальных условий. Если квартира передается с черновой отделкой, то последняя должна соответствовать требованиям, предъявляемым к таковой, если с чистовой, претензии предъявляются относительно качества чистовой отделки.

Если вы самостоятельно выполняете ремонт в квартире, рекомендуем воспользоваться калькулятором обоев.

3. Несоответствие действительной площади жилого помещения проектной. В такой ситуации реально уменьшить стоимость жилья.

4. Нарушение норм и правил в сфере строительства. В данном случае выявить несоответствия без помощи эксперта вряд ли получится.

Форма и содержание претензии застройщику

Документ составляется в простой письменной форме с соблюдением требований относительно содержания, и использованием при изложении сути делового стиля. Крайне важно, чтобы претензия была обоснована, что предполагает включение в текст документа ссылок на нормы действующего законодательства и отдельные положения договора. Обязательными для упоминания в данном случае будут следующие сведения:

Наименование документа.
Реквизиты сторон (кому адресована и от кого исходит претензия).
Основание предъявления требований (нужно сослаться на ДДУ в строительстве).
Сведения о действующем банковском счете заявителя (указываются для перечисления суммы неустойки).
Ссылка на нарушенный пункт договора с описанием обязанности застройщика в части сдачи объекта и причины ее неисполнения.
Расчет итоговой величины неустойки на основании норм закона и исходя из имеющихся параметров (величина ставки рефинансирования, стоимость договора).
Суть требований. Здесь обычно прописываются следующие моменты:

• требование о передаче объекта покупателю;

• требование выплатить рассчитанную сумму неустойки;

• обязанность направить ответ на претензию в установленный заявителем срок.

Важно! Законодательно установленный срок для рассмотрения претензии и перечисления неустойки составляет 10 дней, но заявитель вправе изменить стандартный период. К примеру, дольщик может установить срок в 10-20 дней, однако, при этом желательно прописать конкретную дату.

Предупреждение о том, что в случае игнорирования требований, будет подан иск в суд.
Подпись заявителя и дата.

• об устранении дефектов в разумные сроки;

• о пересмотре стоимости объекта в сторону уменьшения (если окончательный расчет еще не произведен);

• о компенсации расходов, понесенных дольщиком вследствие устранения дефектов.

Порядок расчета

Предъявляя застройщику претензию относительно сроков сдачи объекта, важно правильно произвести расчет периода просрочки и суммы неустойки.

Так, например, если условиями договора срок передачи жилого помещения определен конкретной датой с формулировкой «не позднее __ числа ___месяца ___ года», исчисление периода следует начинать с даты, следующей за указанной в тексте соглашения. Если при указании срока передачи жилого помещения используется формулировка «в ___ квартале____ года», необходимо дождаться окончания квартала, который длится 3 месяца, и рассчитывать период с начала месяца следующего квартала.

Иногда застройщик указывает в договоре ориентировочные, планируемые или не гарантированные сроки, прописывая только квартал или поясняя, что объект будет передан после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом в любом случае должна быть указана дата, от которой будет отталкиваться долевой участник. К примеру, строители могут указать, что возведение дома запланировано на последний квартал, а передача квартир в течение 30 дней после получения разрешения на ввод. В таких обстоятельствах целесообразно дождаться окончания квартала, 30-тидневного периода и только после этого писать претензию застройщику.

Рассчитав период просрочки, несложно вычислить итоговую сумму неустойки. Для этого долевому участнику, являющемуся физическим лицом, потребуются следующие исходные данные:

Стоимость жилого помещения (прописывается в ДДУ);
Величина ставки рефинансирования (можно найти на официальном сайте ЦБ РФ);
Количество дней просрочки.

Расчет производится по следующей формуле:

Сумма неустойки = цена договора x 1/150 ставки рефинансирования x число дней после истечения срока передачи объекта.

Как подать и что делать после подачи претензии застройщику

Подавать претензию нужно так, чтобы иметь доказательство того, что документ дошел до адресата. В противном случае застройщик сможет аргументировать отказ в удовлетворении требований заявителя своей неосведомленностью. Чтобы этого избежать претензия:

Направляется почтой (обязательно заказным письмом с обратным уведомлением и описью вложения);
Вручается застройщику лично в офисе компании. В этом случае потребуется второй экземпляр документа, на котором будет поставлена отметка о получении;
отправляется курьерской службой. При выборе этого способа так же, как и в предыдущем случае, понадобится второй экземпляр.

После вручения необходимо соблюсти срок, отведенный застройщику для досудебного добровольного исполнения требований дольщика и только в случае отказа или игнорирования претензии подавать иск в суд. Требования будут аналогичны заявленным в претензии, однако, помимо неустойки и возложения обязанности по исполнению неимущественных требований, истец вправе взыскать с ответчика моральный ущерб, судебные расходы и убытки, связанные со срывом сроков передачи объекта.